中国的房价为什么这么贵如何化解

牧驹网 发布:2021-07-23 02:03:25


房价,在近二十年,一直是个热门的话题,因为近二十年房价一直在涨,不少城市已经涨到普通工薪阶层无法承担的价位。一线城市动辄几万一平的房价,不说普通工薪阶层,很多企业的高层都买不起这么贵的房子;三四线城市也好不到哪里去,三至五千的月薪,购一两万一平的房子也是够呛。


大家是不是很好奇,房价这么贵,政府、银行、开发商、购房者谁是最大的推手?谁最想让房价上涨?实际上购房者想要房价越低越好,购房者可以排除,银行和政府根本不参与房价的定价,也可以排除,唯一的答案就是开发商,开发商恨不得房价越高越好,但是太高又卖不出,于是尽量的涨价,卖不动再适当打折。


问题又来了,为什么开发商拼命的涨价,甚至有些楼盘漫天要价,卖这么贵的房子,房地产行业是不是很暴利?如果真的暴利,为什么每个城市都有烂尾楼?甚至这几年很多中小房地产企业都退出了房地产行业,还有不少民营房地产企业陷入了破产重整,比如宁波银亿集团、义乌的新光控股集团,都是比较大的房地产企业。为什么一边房价贵得离谱,购房者被压得喘不过气,不少开发商却不挣钱?


以下给大家算算开发商开发房地产的成本和收入,就能解开前面的困惑。


从国有土地资源局的拍卖记录看到,华润地产于2019年7月以2.67亿竞拍了南宁衡阳东路附近一宗20亩的住房开发用地,20亩大约1.33万平方米,容积率不超过4,也就是开发的建筑面积不超过5.32万平方米,假设按5.32万平方米开发,楼面土地成本约5020元一平方米,当时周边楼盘均价约1万元每平方米。假如华润集团全部用自有资金,两年开发并按1万元每平方米销售完,产生的收入和税金如下。


大约产生5.32亿的营业收入。竞拍土地的环节,需要缴纳土地成交额35%的契税及印花税,印花税比较少,忽略不计。契税按3%计算,大约需要缴纳800万的契税。建筑成本大约1千元每平方米,约5320万。销售费用、管理费用大约2千万。建设环节,土地使用税10元一平方米每年,大约13.3万一年,两年26.6万,忽略不计;增值税原来是营业税按9%计算,大约4400万,附加税大约528万。土地增值税,增额大约为5.322.670.080.5320.440.051.518亿,需要缴纳大约0.45亿的土地增值税。


最后销售利润等于5.322.670.080.5320.20.440.050.450.898亿;需要缴纳销售利润25%的企业所得税,大约0.225亿,最后净利润为0.673亿。5.32亿收入中,土地出让金2.67亿,各种税大约为1.25亿,建筑成本和薪酬支出0.7532亿,净利润0.673亿,这还是全部是自有资金、两年顺利销售完的情况下的估算数据。而实际情况呢?很多中小房地产企业,自有资金30%都不到,冒险去拿地,假如借款1.5亿,加自有资金1.17亿去拿上面案例的土地,贷款利率按8%计算,一年利息支出1200万,销售顺利的情况下还有个45千万的利润,但是实际往往不如人愿,一些项目拖个几年都没卖完,所赚的利润都拿去还利息了。所以不管房子卖不卖得出,都会拼命的涨价,因为一旦借款拿来了地,就没有回头路了,不少企业销售不畅,开发到一半就资金链断裂,项目烂尾。


综合整理,房价快速上涨的三大因素:一是土地拍卖制度,资金雄厚的企业拼命抬价抢地,导致拍卖价不断走高导致房价越来越贵。二是土地增值税的累进制,增值率越高,税金越高,实际上很多房地产项目因为利息支出过高,结果为了保持利润,越涨价,边际效果越差,税金越多,不得不疯狂涨价。三是利率的水平,利率越高,利息支出越多,房价涨得越快。很多人知道税率高导致房价高,但是肯本不知道高利率水平也会导致房价快速上涨,看看金融行业的利润就知道了,A股利润前10的上市公司,绝大部分是金融行业。以上三个因素相互影响,形成恶性循环,房价越涨,征地费用越高,征地费用越高,土地拍卖起始金额越高,拍卖起始金额越高,拿地越贵,企业自有资金越少,贷款越多,利息支出越多,房价越涨。


过高的房价,并不利于经济的发展,不利于产业的升级,如何化解高房价的怪圈?这主要涉及让利的问题,土地的供给,不能全部按拍卖制定实行,至少拿一半的土地采取限价抽签制供给,银行提供低息专项贷款,抽签到的企业估算合理的利润,限价出售。购房者必须是满足所在城市工作年限,名下无房产,采用抽签的方式竞买,竞买后公布名单、工作单位,竞买成功以后永久不得再次竞买。温馨提示:如果同个地区,不同的房地产项目有不同的价格,价格贵的项目不一定是质量好,有可能是开发商自有资金少,融资比例高,融资贵。





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